我司受某银行委托，对位于海口市龙舌坡135-1号土地及地上建筑物，抵债面积为174.8平方米、土地面积为99 平方米的私宅进行公开拍卖。接受委托后，我司立即派员到现场对该标的进行查看，该标的现状为：一幢三层楼的 私宅连着一个院子，穿过院子经大门进入堂屋，也就是海南人通常供奉神灵或祖宗的地方，楼梯设在堂屋左侧，经 楼梯可到楼上，该楼是被执行人兄弟俩的共有财产，被执行人将楼房堂屋为中心线分成二半，将其中属于他的未设 有楼梯的这一半楼房抵债给银行，而我们要拍卖的正是这半边楼房，被执行人的弟弟称带有楼梯这产一半是属于他 的财产，外人不得使用楼梯，该楼房属于老房，在结构上根本不允许再搭建其他楼梯，否则房屋会倒塌。

    当我们带客户去看房时，其弟极不配合，经常大门紧锁，使得我们无法进入，当客户了解了该标的现状后，热 情顿消，纷纷打消购买欲望，因此，要把这样一个标的拍卖出去，的确十分困难。尽管存在着相当的困难，但是我 们毫不气馁，仍然积极想办法，充分展开思路，经过我们的精心操作，最终我们还是把该标的成功的拍卖成交了。

    我们的作法是：首先，既然该标的所存在的现状不适合其它的客户购买，那么，我们就想办法让被执行人的弟 弟购买，因为只有他才是最适合的人选，首先，免去了使用楼梯争纷，保持了整幢楼房的完整性，由于该标的只有 土地证，没有房产证，其它客户购买在过户上存在着一定的难度，只有其弟购买，想法说服他不用办理过户，我们 只要把土地证及相关文本材料提供给他就可以了，有了这样的思路后，我们就找被执行人的弟弟商谈，动员他买下 另一半楼房，我们采取"功城为下，攻心为上"的战术，告诉他该标的根据委托方要求一定要进行拍卖，如果其它的 客户买下该标的，你是阻挡不了的，当购买者进住后，会打乱你及你家人的正常的生活秩序及生活习惯，尤其是你 家供奉神灵祖宗的堂屋，会失去往日的宁静与庄严，对海南人来说，这是件十分紧要的事，如果你买下这半边抵债 楼房，可继续维持生活的原状，不被外来者所困扰，这对你及你家人来说，无疑都是一件好事情，其弟在我方多次 作思想工作后，由原来拒不接受的态度变得缓和下来，继而细想，我方说得颇有道理，毕竟是他自家的财产，当然 不想外人占有，想买下来嘛，拍卖公司首期90%的付款难以承受， 因此左右为难，当我方知道他的想法后，经公司 协商决定在付款的期限上给予优惠，在时间上以减轻他在资金上的压力，当我们把公司的决定告诉他时，他非常高 兴，当即答应参加竞买，次日来公司交了保证金，办理了竞买手续，并在拍卖会上成功竞得该标的，正是我们利用 了买受人的心理因素采用得当的方法，使本身十分难以出的标的成功的拍卖成交，使得委托人，买受人以及拍卖人 三方都十分满意，成为我们拍卖工作中的一段佳话。

    我们正是运用了上述拍卖成功的经验，对类似上述标的位于琼山市府城镇三公里新兴路11号私宅，也同样成功 的拍卖成交，体现了我们高素质、高效率的工作质量和工作态度，更体现了我们的热情，真诚为广大客户服务的企 业宗旨。今后，我们将更加努力，帮助广大客户解急难，因为，只有客户满意了，我们才能对我们的工作感到满意 。